Mutuo asta giudiziaria, come funziona e cosa bisogna sapere

Mutuo asta giudiziaria, come funziona e cosa bisogna sapere

Il mutuo asta giudiziaria è una tipologia di mutuo che consente l’acquisto di un immobile attraverso una procedura d’asta. Questo prodotto permette di finanziare fino all’80% del valore di aggiudicazione dell’immobile.

Cos’è un’asta giudiziaria

L’asta è una procedura che prevede la vendita forzata di un immobile pignorato, di proprietà di un soggetto inadempiente, al fine di soddisfare la banca o altri creditori. Gli artt. 576 e 585 del c.p.c. forniscono le informazioni necessarie inerenti all’asta giudiziaria e al prezzo di aggiudicazione. Il mutuo destinato a questo tipo di acquisto viene utilizzato per comprare immobili pignorati e venduti all’asta, contribuendo così all’estinzione dei debiti del precedente proprietario.

Di quali documenti ho bisogno per partecipare all’asta?

Prima di partecipare all’asta il potenziale acquirente dovrebbe valutare la propria capacità finanziaria, tenendo in considerazione che la maggior parte degli istituti bancari concede al massimo l’80% del valore di aggiudicazione. 

L’acquirente che si è aggiudicato l’asta deve versare l’intera somma. Di solito ha un periodo di tempo compreso tra 60 e 90 giorni per adempiere.Le banche consentono di finanziare  l’operazione di acquisto in asta. 

Per poter ottenere il finanziamento è necessario presentare i documenti necessari affinché la banca possa fare una valutazione. 

Come per qualsiasi mutuo, l’acquirente dovrà presentare i documenti anagrafici e quelli reddituali. 

I documenti anagrafici sono necessari per confermare l’identità del richiedente e comprendono: 

• carta d’identità o passaporto, 
• codice fiscale, 
• certificato contestuale o cumulativo 
• se si è sposati, l’estratto di matrimonio 
• se cittadini stranieri, la carta di soggiorno. 

I documenti reddituali, invece, servono al fine di analizzare la solvibilità del potenziale debitore. 

Per quanto riguarda i dipendenti, è fondamentale presentare alla banca: 

• le ultime tre buste paga, 
• l’ultimo certificato unico (CU), 
• l’estratto contributivo INPS, 
• l’estratto del proprio conto corrente dell’ultimo trimestre. 

Nel caso del lavoratore autonomo, è necessario presentare: 

• gli ultimi due modelli unici e la relativa registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
• il certificato di attribuzione della partita IVA
• il tesserino di iscrizione all’albo 
• la visura C.C.I.A.A. 

Per richiedere un mutuo asta giudiziaria, sono richiesti anche i seguenti documenti:

• bando di partecipazione all’asta: specifica i dettagli dell’immobile e la modalità di vendita;
• perizia dell’immobile: documento redatto dal perito nominato dal tribunale col fine di stabilire il valore dell’immobile; 
• relazione preliminare del notaio: documento che certifica la conformità dell’immobile.

Finanziamento e Condizioni di Erogazione

Il mutuo per acquistare la casa all’asta giudiziaria viene concesso al massimo pari all’80% del minore tra il valore di stima determinato dalla perizia e il prezzo di aggiudicazione. Il mutuo viene erogato solo dopo l’aggiudicazione dell’asta. La banca verificherà che l’immobile non sia gravato da vincoli che possono compromettere la compravendita e la capacità di indebitamento dell’acquirente.

Se l’acquirente acquista l’immobile all’asta come prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% sulla rendita catastale, anziché il 9% (come previsto, ad esempio, per l’acquisto seconda casa).

Inoltre, l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del mutuo erogato, invece del 2%.

Con l’acquisto all’asta, se l’immobile è ceduto da un privato o dal tribunale, si è esenti dal pagamento dell’IVA. Se invece, è ceduto da un’impresa soggetta all’IVA, l’acquirente dovrà pagare quest’ultima. 

Quali sono i rischi?

L’acquisto di un immobile all’asta può rappresentare un’opportunità vantaggiosa e spesso conveniente, ma è importante anche fare delle considerazioni. I principali rischi in cui si potrebbero incorrere con l’acquisto all’asta potrebbero essere:

• Stato dell’immobile: ad esempio una proprietà che presenta difformità urbanistiche e/o catastali;
• Immobile occupato: ad esempio se il vecchio proprietario ha dei figli minori e si rifiuta di lasciare la proprietà; 
• Il rischio di pagare più se ad esempio il prezzo di aggiudicazione supera l’importo del mutuo. 

Come funziona un’asta giudiziaria?

Nel contesto delle aste giudiziarie, viene nominato un curatore e un CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio), quest’ultimo designato dal tribunale. Il CTU stabilisce il prezzo di partenza, noto come base d’asta. Per partecipare all’asta occorre:

• una domanda di partecipazione all’asta con inclusa l’offerta;
• un acconto corrispondente all’offerta minima; nel caso di aggiudicazione, tale acconto è considerato parte del pagamento, altrimenti viene restituito;
• fotocopia del documento d’identità e del codice fiscale.

L’offerta minima deve essere non inferiore ad ¼ del prezzo stabilito. Per presentare l’offerta è necessario fare una distinzione tra asta in presenza ed online. Inerente alla prima è necessario presentarsi in tribunale con tutta la documentazione sopra indicata. Per quanto riguarda l’asta telematica invece, è necessario registrarsi sulla piattaforma opportuna e caricare tutta la documentazione. 

Mutuo con asta giudiziaria: le vostre domande (FAQ)

• Quali banche erogano mutui per case all’asta?

Generalmente tutte le banche hanno il prodotto per l’acquisto in asta giudiziaria, anche se la principale banca rimane BNL; questo prodotto varia a seconda delle fasi di mercato e non è dunque sempre disponibile.

• Come funziona l’acquisto di una casa all’asta giudiziaria?

L’acquisto della proprietà immobiliare mediante asta giudiziaria è un metodo di acquisto a titolo derivativo, ovvero non è il primo atto che decreta la proprietà. Questo avviene non mediante rogito dal notaio bensì, mediante decreto di trasferimento del giudice, una volta aggiudicata l’asta saldato il prezzo e decorsi i termini.

Il procedimento dipende dal tipo di asta normalmente si partecipa ad essa con il versamento della caparra che varia a seconda del tribunale procedente, dopo di che il miglior offerente entra nel diritto di ricevere il decreto di trasferimento.

• Quali tipi di immobili vengono comunemente messi all’asta?

Gli immobili all’asta possono essere diversi, includendo appartamenti, case unifamiliari e immobili commerciali, ma è consigliabile informarsi anche su particolari categorie come terreni e fabbricati da ristrutturare.

• È possibile visitare l’immobile prima della gara d’asta?

Sì, in genere è consentito effettuare delle visite agli immobili prima della partecipazione all’asta, per una valutazione diretta delle loro condizioni. Tuttavia, è fondamentale contattare il curatore o il tribunale per conoscere le modalità e le tempistiche delle visioni.