Fattibilità Mutuo: cos’è e come si calcola 

Fattibilità Mutuo: cos’è e come si calcola 

La fattibilità di una richiesta di mutuo consente di conoscere in maniera anticipata e quasi certa la buona riuscita della richiesta di mutuo ad una banca. Nella richiesta di mutuo la valutazione della fattibilità consente al richiedente di comprendere la percentuale di riuscita, non solo, è possibile anticipatamente andare a scegliere l’istituto di credito più idoneo per ottenere il finanziamento in relazione al nostro LTV. 

Conoscere anticipatamente la fattibilità permette di evitare il rifiuto di richiesta da parte di alcune banche per le quali non rientriamo nei canoni di finanziamento della stessa, come nel caso di un mutuo al 100% o di un mutuo per l’acquisto della prima casa. Scegliendo la banca opportuna si può ridurre il tempo di attesa della risposta.

Cos’è la fattibilità del mutuo e perché è importante

La fattibilità del mutuo svolta dalle banche è importante da un punto di vista macroeconomico. Infatti gli enti concedenti finanza (in questo caso le banche) devono essere certe dell’affidabilità del soggetto che la riceve, questo perché se i soldi prestati non tornassero a chi in origine li ha prestati, il prestatore difficilmente tenderebbe a prestare in futuro e qualora lo facesse, lo farebbe ad un tasso di interesse non competitivo. La mancata circolazione del denaro comporterebbe l’arresto dell’economia stessa e la relativa crisi (vedi nel 2008).

La fattibilità allo stesso tempo è importante per il soggetto richiedente che conoscendo la sua attuale posizione economico – finanziaria potrà indirizzare la propria richiesta ad una banca idonea a soddisfare le sue richieste.

Differenza tra fattibilità e predelibera

La fattibilità di un mutuo e la predelibera sono due fasi distinte della richiesta di mutuo. La prima si ha in origine, dunque quando si va a valutare la posizione del cliente, in linea generale, ovvero se meritevole o no di ottenere un mutuo/finanziamento. Mentre la predelibera è una fase successiva, nello specifico abbiamo già presentato la richiesta di verifica ad un istituto di credito il quale valuterà la nostra meritevolezza in relazione ai propri canoni di valutazione.

I vantaggi di conoscere anticipatamente la nostra posizione

Conoscere la nostra attuale fattibilità di ottenere un mutuo ci permette, in primis di sistemare tutti gli aspetti che potrebbero compromettere la nostra richiesta, di conseguenza scegliere un istituto di credito in linea con la nostra richiesta evitando di provare a richiedere un mutuo in tutte le banche limitando così la riuscita della nostra operazione perdendo ulteriore tempo.

Conoscere la fattibilità del mutuo ci permette anche di avere una maggiore forza nella trattativa con il venditore, non solo, sarà possibile anche effettuare il compromesso di vendita con una maggiore serenità.

Quali fattori influenzano la fattibilità di un mutuo

I principali fattori che influenzano la fattibilità del mutuo sono:

• Il rapporto di lavoro: Il rapporto di lavoro è determinante nella valutazione della fattibilità del mutuo. Nello specifico è importante individuare la tipologia del nostro rapporto lavorativo. Ad esempio se dipendenti il tipo di contratto (determinato; indeterminato; co.co.co; apprendistato etc.) Solitamente l’unico contratto preso in considerazioni dalle banche è il tempo indeterminato, spesso viene preso in considerazione anche l’apprendistato solamente laddove sia accompagnato da una firma di garanzia idonea. Per quanto riguarda gli autonomi (professionisti e imprenditori) è necessario che questi ultimi abbiano una storicità di fatturato idonea per la richiesta di mutuo, nello specifico almeno due anni dunque tre dichiarazioni.
• Il reddito: Il reddito è necessario per valutare lo spazio di indebitamento, nello specifico le banche prendono in considerazione il 30% del proprio reddito. Ad esempio con uno stipendio di €1500 il RRR sarà pari a €450.
• La richiesta di mutuo (LTV/LTC): La richiesta indica quanto vogliamo chiedere alla banca in relazione all’acquisto. La richiesta classica è l’80% del prezzo dell’immobile e viene denominato LTV (loan to value), mentre per richiesta superiori all’80% viene definito LTC (loan to coast). La richiesta di mutuo è importante per due motivi. Il primo perché un richiesta diversa, comporta una rata diversa e dunque uno spazio rapporto rata-reddito diverso; la seconda in relazione al prodotto, nello specifico con la nuova legge di bilancio solamente gli under 36 con ISEE inferiore ai €40.000 possono accedere a CONSAP e dunque al mutuo giovani al 100%.
• Merito creditizio: Il merito creditizio è un valore che viene stimato dalla banca, viene anche definito scoring bancario. La banca prende in considerazione una serie di valori, come il tipo di lavoro, lo stipendio, il nucleo familiare, l’età ed altri valori ed opera una valutazione in relazione ai propri standard ed alla richiesta del cliente.
• Nucleo familiare: Il nucleo familiare incide sulla sussistenza del richiedente, la banca infatti valuta quanto reddito avanza una volta tolta le rate per poter vivere durante il mese. Maggiore è il numero del nucleo familiare e nello specifico le persone a proprio carico e maggiore sarà difficoltosa la richiesta di mutuo. 
• La CRIF o CR: La CRIF è una passaggio fondamentale, non solo per vedere se siamo già impegnati in qualche finanziamento o se nel passato abbiamo avuto problemi di pagamento ma anche per stimare la nostra capacità nel ripagare gli impegni presi in passato. Dunque è sempre positivo aver contratto finanziamenti precedentemente alla richiesta di mutuo.

Come si calcola la fattibilità di un mutuo

La fattibilità del mutuo si calcola in via preliminare, individuando il rapporto di lavoro del richiedente, successivamente il calcolo dello stipendio dal CU. Un valore individuato, si calcola il RRR pari al 30% per individuare quanto massimo possiamo impegnarci, se presenti alcuni finanziamenti bisogna sottrarre da tale valore le rate degli impegni già esistenti. Gli ultimi passaggi sono il calcolo delle soglie di sussistenza, l’individuazione della rata per la richiesta di mutuo e la verifica in CRIF. 

Come migliorare la propria fattibilità mutuo e quali sono le tempistiche

Per migliorare la propria fattibilità di mutuo sarebbe ottimale dimostrare alla banca di aver ripagato sempre e puntualmente delle rate, dimostrare di aver un buon saldo conto per valutare la capacità di risparmio, la dimostrazione tramite l’estratto contributivo INPS di aver sempre lavorato e che attualmente il rapporto di lavoro è stabile così come il reddito percepito. I documenti da avere sempre pronti sono le ultime tre buste paghe, ISEE, CU, documenti personali, certificato di stato libero  mentre se autonomo, le ultime due dichiarazioni e se lavoriamo sotto mandato, anche il mandato della società mandante.